Nhiều quy định Luật Đất đai 2013 chồng chéo, ‘đá’ luật khác

Có những vấn đề Luật Đất đai quy định một đằng, các luật khác quy định một nẻo khiến cho cả chính quyền và doanh nghiệp không biết đường nào mà lần, dẫn đến nhiều dự án đình trệ.

Không chỉ Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam phản ánh mà từ trước, Phòng Công nghiệp và Thương mại Việt Nam (VCCI) đã gửi đến Quốc hội báo cáo liên quan tới 26 “chồng chéo” pháp luật về đầu tư, kinh doanh. Trong đó, riêng những chồng chéo liên quan đến Luật Đất đai 2013 đã chiếm tới 12 vấn đề.

“Nhà đầu tư” hay “chủ đầu tư”?

Năm 2019, Sở Xây dựng TP.HCM thống kê trong 170 dự án được UBND TP chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư thì chỉ có 44 dự án (25,9%) là dự án có sổ hồng. Ách tắc nằm ở thủ tục “lựa chọn chủ đầu tư” dự án nhà ở thương mại bằng hình thức “chỉ định chủ đầu tư” là do Luật Nhà ở yêu cầu phải có “quyền sử dụng đất (SDĐ) ở” (100% đất ở).

Điều này trái với thực tế vì hầu như tất cả dự án nhà ở thương mại đều có quỹ đất hỗn hợp gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp xen cài, trong đó có khoảng trên dưới 10% diện tích đất rạch, bờ đất, đường, hẻm thuộc Nhà nước quản lý.

Nhưng vấn đề không chỉ nằm ở chỗ “quyền SDĐ ở hợp pháp”, mà lại nằm ở khái niệm “nhà đầu tư” và “chủ đầu tư”. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) khi đó kiến nghị UBND TP.HCM xem xét, giải quyết vướng mắc đối với vấn đề này.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng: “Theo quy định pháp luật, khái niệm “nhà đầu tư” có nội hàm rộng hơn và bao hàm khái niệm “chủ đầu tư”. Quy định “chủ đầu tư lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư” của Luật Quy hoạch đô thị không thống nhất với Luật Đất đai và Luật Đầu tư”.

VCCI trong báo cáo về chồng chéo pháp luật phân tích: Luật Đầu tư sử dụng khái niệm “nhà đầu tư” để quy định các vấn đề liên quan đến chủ thể thực hiện các dự án đầu tư. Luật Đất đai cũng quy định về khái niệm “nhà đầu tư”, “chủ đầu tư” là chủ thể thực hiện các thủ tục về đất đai, thực hiện các nghĩa vụ và hưởng các quyền lợi liên quan đến việc SDĐ.

Trong khi đó, Luật Xây dựng (cùng với Luật Nhà ở, Luật Quy hoạch đô thị) lại quy định cả hai khái niệm “chủ đầu tư”, “nhà đầu tư”, trong đó “nhà đầu tư” là khái niệm với nghĩa rộng hơn “chủ đầu tư”. Theo đó, “chủ đầu tư” là “nhà đầu tư” được lựa chọn để thực hiện đầu tư, xây dựng các công trình.

“Thiếu thống nhất giữa các luật khi quy định về khái niệm “chủ đầu tư”, “nhà đầu tư” khiến cho các đối tượng thực hiện không có cách hiểu thống nhất về chủ thể thực hiện dự án đầu tư và khó khăn trong xác định các quyền lợi, nghĩa vụ liên quan” – VCCI nêu.

Thẩm quyền cũng rối

Theo báo cáo của VCCI, Luật Đầu tư quy định UBND cấp tỉnh sẽ có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án có yêu cầu chuyển mục đích SDĐ, không phân biệt loại đất được chuyển.

Thế nhưng, theo Luật Đất đai thì phải có nghị quyết của HĐND cấp tỉnh mới được chuyển mục đích sử dụng dưới 10 ha đất trồng lúa, dưới 20 ha đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng. Còn đối với dự án SDĐ tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.

“Như vậy, quy định tại Luật Đất đai, Luật Đầu tư là chưa thống nhất và chưa rõ ràng về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích SDĐ” – VCCI nêu.

Việc chưa thống nhất ấy có thể phát sinh rắc rối vì hai lý do sau đây:

Một là những dự án đầu tư chuyển mục đích dưới 10 ha đất trồng lúa, dưới 20 ha đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì thẩm quyền thuộc UBND hay HĐND? UBND chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư nhưng không có nghị quyết của HĐND thì giải quyết thế nào?

Hai là những dự án đầu tư chuyển mục đích dưới 10 ha đất trồng lúa, dưới 20 ha đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng tại đảo, xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì sẽ phải xin chấp thuận của bao nhiêu cơ quan? Các thủ tục sẽ thực hiện như thế nào? Thủ tục nào trước, thủ tục nào sau?…

Thủ tục càng rối hơn

Vẫn theo báo cáo của VCCI, Luật Đầu tư thì quy định UBND cấp tỉnh có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc chuyển nhượng. Nhà đầu tư đề xuất nhu cầu SDĐ và cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ thẩm định về vấn đề quy hoạch, giao đất trong quá trình xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư.

Thế nhưng, Nghị định 43/2015 nói việc thẩm định điều kiện giao đất, thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ sẽ không thực hiện đối với dự án đầu tư đã được quyết định chủ trương đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư.

Điều này đồng nghĩa dự án do UBND chấp thuận chủ trương đầu tư vẫn phải trải qua quy trình thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ và nhà đầu tư vẫn có nguy cơ không được giao đất, kể cả trong trường hợp đã được UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư trước đó. Muốn được giao đất thì lại phải… thẩm định lần nữa.

Chưa kể pháp luật về đầu tư yêu cầu thẩm định trong 15 ngày, còn pháp luật về đất đai lại quy định 30 ngày. Pháp luật đầu tư quy định cơ quan đăng ký đầu tư sẽ thẩm định nhu cầu SDĐ, còn pháp luật đất đai lại quy định cơ quan tài nguyên môi trường.

“Việc chồng lấn về thủ tục sẽ khiến cho Nhà nước bị lãng phí về nguồn nhân lực, thủ tục hành chính bị kéo dài và giảm cơ hội của các nhà đầu tư” – VCCI nhận định.